		보 도 자 료
		배포일시	2013. 7. 23(화) 총 14매(붙임자료 별도)
담당 부서	주택정책과	담당자	∙과장 김흥진, 사무관 김기용․이두희․김민태 ∙☎ (044)201-3317, 3318, 3324, 3321
	주택기금과	담당자	∙과장 장우철, 사무관 정수호․윤성업 ∙☎ (044)201-3337, 3338, 3342
	신도시택지개발과	담당자	∙과장 정의경, 사무관 박우성 ∙☎ (044)201-3434, 3444
	공공주택총괄과	담당자	∙과장 하대성, 서기관 이주열 ∙☎ (044)201-4504, 4506
보 도 일 시		7. 24(수) 브리핑(10:30) 이후 보도하여 주시기 바랍니다.

‘13~’16년간 수도권 공공택지내 분양주택 인허가 11.9만, 청약 5.1만호 축소

- 민간은 분양주택 임대 활용, 후분양 유도 등을 통해 공급 조정 -

정부는 7.24일 경제관계 장관회의를 개최하여 4.1대책의 성과를 점검하고, 실효성 제고를 위한 주택공급 분야 후속조치를 확정․발표하였다.

【 4.1대책의 성과와 평가 】

□ 정부는 4.1대책 이후 수도권 주택가격이 하락세에서 상승세로 반전되고, 거래량도 5~6월에 급증하는 등

ㅇ 4.1 대책이 집값 급락을 진정시키고 거래량을 증가시키는 등 시장심리를 안정시키는 성과가 있었다고 평가하였다.

* 국토연구원에 의하면 4～6월간 거래량 30만건 중 4.1 대책과 취득세 감면 효과로 약 9.8만건이 추가로 증가한 것으로 분석

□ 다만, 6월들어 수도권 주택가격이 다시 하락세로 전환되었고 7월에는 거래량도 감소하고 있어, 시장회복세가 단기에 그칠 것이라는 우려도 제기되고 있는 상황이다.

ㅇ 이러한 시장위축은 매매수요를 전세수요로 전환시켜 전세시장 수급상황을 불안하게 만들 우려가 있다.

□ 정부는 시장상황이 다시 위축되고 있는 원인으로, 수도권 지역의 대규모 개발사업 추진에 따른 공급과잉 우려를 꼽고 있으며,

ㅇ 취득세 감면 종료로 인한 4.1대책의 효과 단절과 함께,

ㅇ 거시경제 여건의 불확실성, 주택보급률 확대, 인구․가구 증가율 둔화, 주택보유인식 저하 등 주택시장의 구조적 변화도 영향을 미쳤다고 분석하였다.

【 향후 시장전망 및 정책방향 】

□ 취득세 감면종료, 비수기 영향으로 7~8월간 거래량 감소가 불가피하나, 9월이후 생애최초 구입자 취득세 면제 및 양도세 감면 등 4.1대책 효과로 주택거래가 증가할 것으로 전망된다.

ㅇ 다만 거시경제 여건, 금리 전망 등 불확실성이 크고, 수급불균형이 장기화될 경우 세제 감면 등 수요진작 효과가 반감될 가능성도 있는 상황이다.

□ 이에 정부는 4.1 대책의 기조를 유지하면서 효과를 극대화할 수 있도록 4.1 대책에서 제시한 공급물량 축소계획 등을 구체화할 수 있는 방안을 마련하였다.

【 세부 실행방안 】

1. 수도권 공공주택개발사업 조정

□ 먼저, 시장과열기에 개발이 추진된 공공부문의 개발사업을 시장 수요와 사업진행상황에 맞춰 조정할 계획이다.

ㅇ 사업이 초기단계인 경우, 사업성 등을 감안하여 지구지정을 해제 (고양풍동2) 하거나 지구면적을 축소 (광명시흥 등) 하는 방식을 통해 총 2.9만호를 감축할 계획이다.

ㅇ 사업이 진행중인 지구는 지구별 상황을 감안하여, 공공분양주택의 비율을 축소하거나 연차별 사업승인 시기를 조정한다.

- 공공분양주택은 수급상황을 감안하여 일부물량의 사업승인을
연기하며, 민간분양주택은 택지 공급시기를 연기함으로써 사업승인 시기가 늦춰지도록 유도하는 등

- '16년까지 사업승인물량을 9만호 축소할 계획이다.

ㅇ 공공분양주택의 청약물량․시기도 조정한다.

- LH가 분양예정인 공공 분양주택 분양을 ’13～’16년간 5.1만호 축소(4년간 당초 11.9만호 → 변경 6.8만호, 연평균 △1.3만호)하되

- 우선, ’13～’14년간 2.9만호를 축소(당초 6.2 → 변경 3.3만호)함으로써 청약물량 조정효과를 조기에 가시화할 계획이다.

□ 이렇게 연기․조정된 물량은 향후 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 LH 등과 함께 특별관리해 나가되, 시장상황 개선여부 등을 보아가며 탄력적으로 대응할 계획이다.

2. 민간 주택공급 조절 및 분양주택의 임대주택 전환 촉진

□ 민간건설업체가 미분양 리스크에도 불구하고 금융비용 등을 이유로 밀어내기 식으로 분양하는 물량을 최소화하기 위해

ㅇ 보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용하여 분양예정물량을 후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안을 마련하였다.

□ 우선 대한주택보증의 분양보증 심사시 ‘분양성 평가’를 강화할 계획이다.

ㅇ 그간 주택공급 부족기에는 先분양을 통한 원활한 자금조달 지원을 위해 엄격한 심사없이 분양보증서를 발급하였으나

ㅇ 앞으로는 분양성 평가비중을 확대하고, 이에 기초한 보증료 차등도 확대하여 미분양 위험이 큰 사업장의 신중한 추진을 유도할 계획이다.

* 현재는 보증료율 차등 폭(0.18～0.55%) 미미

ㅇ 아울러, 신규 사업승인의 엄격한 관리를 위해 “수도권 주택정책 협의회”를 통해 지자체와의 협업체계도 구축키로 하였다.

□ 분양예정 물량 또는 미분양 물량을 '준공후 분양'으로 전환․연기한 업체에 대해서는 저리의 보증부 대출을 지원할 계획이다.

ㅇ 대주보 지급보증을 통해 금융기관이 분양가격의 일정수준(50～60% 내외)을 건설자금으로 대출토록 하여, 분양시기 연기를 유도하며,

ㅇ 특히, 분양예정물량 중 사전에 준공 후로 분양시기를 연기한 물량 및 준공 후 일정기간 임대로 활용하는 물량에 대해서는 분양가격의 10% 내외 추가 대출보증을 제공하고, 임대 활용 후에는 해당물량에 대해 선착순 분양을 허용할 계획이다.

ㅇ 또한, 건설사가 자체적으로 준공후 미분양을 임대(전세)로 활용할 수 있도록 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’을 도입할 계획이다.

- 건설사로부터 보증금을 반환받지 못하는 경우, 대주보가 임차인에 보증금을 반환하는 ‘전세보증금 반환보증’을 도입하고,

- 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 ‘모기지 보증’도 도입한다.

* 동 보증 도입시 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하여 금리 인하 (8% 내외 → 4～5%대), 대출한도 확대 등 건설사 금융비용 절감 가능

□ 미분양 주택을 리츠가 매입(1천호 시범사업)하여 임대주택으로 운용한 후 매각․청산하는 방안도 추진한다.

ㅇ 다만, 임대활용 후에도 일정기간(5년)까지 매각되지 않으면 LH가 매입하여 청산을 담보하고, LH가 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용할 계획이다.

ㅇ 또한, 취득세 감면(50%), 재산세 최저세율 적용(0.1%), 종부세 합산 배제 등 세제지원으로 미분양 리츠의 사업성을 보완할 계획이다.

□ 민간 매입임대 사업자의 주택매입을 촉진하기 위해,

ㅇ 대한주택보증에서 제공중인 ‘매입임대자금 대출보증’의 보증대상을 확대(85㎡이하 제한 폐지)하고, 취급 금융기관도 확대(2 → 4개)할 계획이다.

ㅇ 뿐만 아니라, 주택기금에서 지원하는 미분양주택 매입임대자금의 대출금리를 인하(5 → 4%)하고, 대출한도도 확대(6천 → 7.5천만원)할 예정이다.

3. 임대주택 공급확대 등 임대시장 안정화

□ 분양주택 공급 축소와 별개로, 서민 주거안정을 위한 공공임대
주택 공급은 지속 확대해 나갈 계획이다.

ㅇ 금년 하반기 전세수급 안정을 위해 공공주택 1.7만호의 입주
시기를 1～2개월 앞당기고,

ㅇ 판교 순환용 임대주택중 국민임대주택으로 전환된 물량(1.9천호)에 대해 9월중 입주 조치할 계획이다.

ㅇ 아울러, 금년도 3.6만호 공급계획인 기존주택 매입․전세임대도 하반기에 집중 공급하는 한편, 매입 대상주택 확대를 위해 매입임대 지원단가도 상향조정 (현 8.5천만원→9천만원) 할 계획이다.

□ 또한, 준공공 임대주택 활성화를 위해 주택 개량․매입자금에 대한 국민주택기금 융자 지원을 추가키로 하였다.

* 개량자금 : (금리) 연 2.7%, (대출한도) 60㎡이하 1,800만원, 85㎡이하 2,500만원

* 매입자금 : (금리) 연 3.0%, (대출한도) 7,500만원, (매입대상) 도시형생활주택, 오피스텔 등

□「목돈 안드는 전세」제도는 지난 7월초 국회에서 관련법령이
개정되어, 기금취급은행․보증기관 협의 등을 거쳐 8월초 상품을
출시할 예정이다.

□ 생애최초 구입자금의 경우 6월 금리 추가인하 후 지원실적이 큰 폭으로 증가하고 있어 향후 자금소요 추이를 보아가며 지원확대를 검토할 계획이며,

ㅇ 주택구입시 차입금 이자상환액에 대한 소득공제 대상을 확대 (국민주택규모 이하 요건 폐지) 하는 등 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있도록 지원할 계획이다.

【 기대효과 】

□ 이번 대책은 장․단기 주택수급 조절의 세부 실행방안을 마련했다는 점에 의의가 있다.

ㅇ 정부 계획 측면에서 공공주택개발 사업단계별로 지구해제․규모축소․사업승인 및 분양일정 조정 등 맞춤형 사업조정 방안을
마련함으로써 장기 수급불균형 완화가 가능할 것으로 보인다.

ㅇ 개별 건설업체 차원에서도 분양시장 상황에 따라 기존의 先 분양 외에 적절한 분양시기를 조절할 수 있는 옵션을 보유하게 되었다는 점에서 단기적인 공급과잉 완화에 도움이 될 것으로 판단된다.

□ 정부는 이와 함께 분양가상한제, 수직증축 리모델링 허용, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 4.1대책 핵심법안과 취득세 개편방안을
조속히 추진하여 수도권 주택시장을 정상화시켜나갈 계획이다.

※  별첨 : ｢ 4.1대책 점검 및 후속조치 : 수도권 주택공급 조절방안 ｣

관련 질의 응답

【 1. 공공부문 공급 조절 】

1. 이번 방안이 4.1대책의 후속대책인지?

□ 이번에 발표된 내용은 4.1대책 효과를 극대화하기 위한 후속조치이며, 별도의 추가대책은 아님

ㅇ 지난 4.1대책에서 제시한 바 있는 공공택지․보금자리지구 등 공공주택개발지구의 사업계획 조정에 대한 액션플랜을 제시하고, 구체적인 조정계획, 물량, 시기 등을 마련한 것임

ㅇ 아울러, 4.1대책에서 제시한 착공시기 탄력조정 등 민간주택의 공급속도 조절방안도 후분양 또는 임대활용 유도 등으로 보다 구체화한 것임

2. 4.1대책에서 주택공급 조절을 한다고 이미 발표하였는데,
이와의 관계는 ?

□ 4.1대책에서 밝힌 공급조절 내용을 구체화하여 일부 분양물량을 추가로 조정하였음

< 4.1대책의 공급조절 과제 >

ㅇ 공공분양주택 인허가 1만호 / 수도권 GB 신규지구 지정 중단, 청약시기 조정

ㅇ 기 추진중인 공공택지․보금자리지구 사업계획 조정

ㅇ 민간주택 의무착공기간 연장 등 착공시기 탄력조정 등

ㅇ 수도권 공공분양주택의 인허가 관리계획을 구체화하였고,

ㅇ 당초 수도권 GB 청약물량은 4.1대책에서 8천호 감축(1.6 → 0.8만호)한데 이어 신도시․택지개발지구 등의 물량조정도 추가

ㅇ 민간공급 조절을 위한 보증지원, 리츠매입 등 방법론 제시

3. 주택 공급을 무리하게 줄여 결국 주택가격을 인위적으로 올리
려는 것 아닌지?

□ 현재 수도권 주택시장은 초과공급이 우려되는 상태로 장래 가격
상승의 기대가 없어 주택거래 위축세가 지속되고 있는 상황

ㅇ 이번 공급조절은 이러한 초과공급을 야기하는 시장 과열기에
계획된 대량 공급계획을 조정하는 것임

□ 또한 무작정 공급을 줄여 과거와 같은 초과수요 상태로 돌리는 것이 아닌 수급균형을 맞추려는 것으로, 시장상황 개선 여부를 보아가며 공급계획을 탄력 적용할 계획

4. 공공분양주택 물량을 대폭 축소하면 이를 기다리고 있는 서민들이 피해를 볼 것으로 우려되는데 ?

□ 공공분양주택 물량 축소는 수도권 외곽의 대량 공급으로 인한 수급 불균형 상황이 장기화될 가능성을 감안한 불가피한 물량 조정임

ㅇ 다만, 이번에 조정․연기되는 물량에 대해서는 시장상황을 보아가며 탄력적으로 관리해 나갈 계획임

5. 사업승인 및 청약물량이 ‘17년 이후로 연기된 것인데, ’17년 이후
공급과잉 우려는 없나?

□ 신규 개발지구 지정을 중단하여 신규 물량공급을 최소화할 계획

□ 또한, 사업승인 축소 11.9만호, 청약시기 조정 5.1만호는 향후 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 LH 등과 함께 특별관리해 나갈 계획

【 2. 민간부문 공급 조절 】

【 분양보증 심사 강화 관련 】

1. 분양보증 발급시 분양성 평가를 강화하는 취지는 무엇인지?

□ 미분양 누적시 업체 부도에 따른 대주보 및 수분양자의 위험이 커지는 만큼, 실제 리스크를 객관적으로 평가하고, 이에 합당한 분양보증 수수료를 부과하려는 것임

ㅇ 미분양 적체 지역에 대해 건설사의 신중한 사업추진을 유도하고, 준공 후 분양 유도를 통해 분양시기 연기 또는 분산, 선분양에 따른 입주 예정자 피해를 미연에 방지하는 효과도 기대

2. 분양보증 심사 강화로 인해 주택업계의 사업 추진이 어려워져 자금난이 더욱 심화되는 것은 아닌지?

□ 전체 분양보증료 부담이 증가하는 것이 아니라 미분양 누적지역에 국한하여 실질적인 리스크를 반영하여 보증료 부담이 증가하는 것이며, 분양성이 좋은 지역은 오히려 보증료 부담이 감소

□ 따라서 건설업계의 입장에서는 오히려 이익이 될 수 있다고 봄

ㅇ 미분양 누적지역에 무분별한 사업추진을 억제함으로써 건설업계 전체가 상호 윈윈할 수 있음 (미분양 및 부도위험 사전방지 효과)

ㅇ 미분양 누적지역의 경우 선분양을 해도 분양률 저조로 건설자금 조달이 어려우나, 준공 후 분양으로 전환할 경우 신설되는
｢후분양 대출보증｣을 통해 무리없이 건설자금 조달 가능

3. 보증요율 차등 폭을 확대하면 중소업체 부담만 느는 것 아닌지?

□ 현 요율체계는 업체 신용도에 따른 차등 요율체계로 신용도가 낮은 중소업체의 경우 다소 높은 요율이 적용되는 측면이 있으나,

ㅇ 금번 요율 차등은 분양성 또는 사업지역의 리스크를 반영하는 것이므로, 중소업체라 해서 특별히 더 불리한 것은 아님

* 중소건설업체 사업장이더라도 분양성이 우수한 경우에는 현재보다 보증료가 소폭 인하될 수 있음

【 후분양 대출 보증 관련 】

4. 미분양주택에 대한 자금지원이 공급조절과 어떻게 연관되는지?

□ 공급과잉으로 인한 미분양 리스크에도 불구, 금융비용 등을 이유로 주택업계가 밀어내기식 선분양 & 할인매각함에 따라 현 분양시장 침체의 원인으로 작용

ㅇ 대주보 보증, 리츠 등을 활용한 자금 지원을 통해 분양예정물량 및 미분양 물량의 준공 후 분양을 유도함으로써 공급시기 연기 및 분산 가능(시장침체기 분양물량 집중 방지)

ㅇ 또한, 미분양 주택을 일정기간(2～4년) 임대주택으로 활용함으로써 공급조절은 물론 전세시장 안정에도 기여 가능

5. 후분양 대출보증 지원을 받을 경우, 금리 수준은?

□ 대출금리는 연 4～5%(1금융권), 보증료 등을 포함한 총 차입비용(All-in Cost)은 연 5～6% 수준으로 추정

* 환매조건부 미분양 매입 활용비용(약 10% 내외)보다 낮은 수준

ㅇ 구체적인 금리수준은 금융기관 등과 협의 필요

6. 사전에 분양시기를 연기한 물량 또는 준공 후 임대활용하기로 약정한 경우 어떤 인센티브가 있는지?

□ 분양예정물량 중 사전에 준공 후로 분양시기를 연기한 물량 및
준공 후 일정기간 임대활용 물량은 분양가격의 10% 내외 추가 대출보증 제공

* 분양가격의 일정수준(50～60% 내외) + 10%p 내외 추가 보증

ㅇ 특히, 준공 후 임대활용 업체는 해당물량에 대해 임대활용 이후, 선착순 분양을 허용할 예정(주택공급규칙 개정)

7. 주택업계 자금지원 확대로 민간 건설물량이 더 늘어나는 것 아닌지?

□ 대책 시행일 현재 사업승인을 받은 사업장에 한해 보증 지원하고, 보증기관인 대주보가 철저한 사업장별 자금관리를 실시할 예정

* 현실적으로 금융비용 부담으로 밀어내기 분양을 하던 건설사가 자금지원을 통해 새로운 사업을 시행하기는 한계

□ 이와 더불어 수도권주택정책협의회를 통한 신규 사업승인의

엄격한 관리도 병행할 예정

【 준공 후 미분양 주택 임대 활용 관련 】

8. 건설업체는 전세금반환보증과 모기지 보증을 통해 분양대금의 얼마까지 자금을 조달할 수 있는가?

□ 대주보의 보증 리스크 등을 감안하여 분양가격의 70% 내외의
저리 자금조달 지원 계획

ㅇ 현재 After Living 실태를 감안할 때, 이 경우 건설업체는 전세를 통해 분양대금의 10～20%, 미분양 주택 담보대출을 통해 50～60%의 자금을 조달할 수 있을 것으로 기대

【 리츠 관련 】

9. 수급조절용 리츠가 성공적으로 운영 가능할지?

□ 미분양 주택에 대한 리츠는 건설사에게는 ‘유동성’을, 투자자에게는 ‘안정적 수익’을 제공할 수 있는 금융기법임

ㅇ 리츠가 충분한 시간을 갖고, 미분양 주택을 임대한 후 적정가격에 매각하여 투자자는 안정적 수익을 확보하고, 건설사도 잔여수익을 배당받을 수 있음

□ 참고로, 과거(‘09~’10) 미분양 주택 해소를 위한 리츠를 성공적으로 운영한 바 있으며, 수급조절용 리츠도 유사한 구조로 운영될 예정

ㅇ 과거와 달리 확보된 주택을 즉시 매각하지 않고, 임대주택으로 2~4년 활용후 매각한다는 점에서 차이가 있으나,

ㅇ 추가 임대수익 확보가 가능하고, 추후 자본이득도 기대되어
리츠 운영 가능

10. LH 매입확약으로 건설사의 투자손실을 LH에 전가하는 것은 아닌지

□ LH 매입확약은 리츠의 신용을 보강함으로써 투자금액을 저리에 안정적으로 확보하기 위한 조치

□ 매입 확약가격 결정시 지역별 수급전망과 주변 시세 등을 고려하여 결정하기 때문에 실제 LH가 리츠의 주택을 매입할 가능성은 미미

ㅇ 실제 ‘09～’12년 미분양 리츠를 통해 2,163호를 매입하였으나,

모두 시장에서 매각되어 LH가 매입한 사례는 없었음

11.  수급조절용 리츠의 수익/손실귀속은 어떻게 되는지?

□  리츠가 건설사로부터 형식상 분양가격으로 매입하기 때문에 임대 후 매각가격이 분양가격보다 낮으면 손실 발생(높으면 이익)

ㅇ 다만, 이 경우에도 리츠의 손실은 후순위 출자한 건설사에 귀속되며 선순위 출자자나 채권자는 LH 매입확약으로 원리금이 보장

ㅇ 건설사의 경우도 대개 매입확약가 이상의 가격으로 처분되기 때문에 당초 실매각대금(분양가-후순위출자액) 외에 추가 배당 가능

ㅇ 건설사는 당장 필요한 최소한의 유동성을 확보하면서 분양시장 호전에 따른 수익을 향유할 수 있는 기회를 갖게 되는 효과

12. 과거 미분양리츠 운영 결과(‘09～’10년)는?

□ 과거 미분양 리츠 운용결과, 모두 일반에 매각 성공하여
LH가 매입물량을 부담한 사례 없음

ㅇ 9개 미분양 리츠가 3,343세대(11,527억원)를 매입하여 전세대 모두 LH 매입확약가(57～64%)보다 높은 가격(81%)으로 매각 완료